Implicit Cost of Living

By , September 21, 2015 11:25 am

Đầu cơ bất động sản đã được phổ cập ở cấp mẫu giáo cụ thể là trò Cờ Tỷ Phú (Monopoly).

Tutorial cấp mẫu giáo về chi phí sống trong quyết định đầu cơ bất động sản.

Chi phí sống không chỉ bao gồm chi phí sinh hoạt hàng ngày.

Các chi phí gián tiếp gồm (nhưng không giới hạn bởi):

  • Chi phí cơ hội khi giá đất tăng không nhanh so với các khu khác. Càng chắc là giá đất chỗ mình sống tăng chậm thì chi phí cơ hội càng cao. Ghi chú kỹ thuật: uncertainty of probabilistic future is counted towards discount factor.
    Ví dụ: Giá khu mình tăng trung bình 1% mỗi năm, lãi ngân hàng là 7% thì chi phí là 6% mất rồi. Nếu so với khu tăng vọt còn khủng khiếp hơn.
  • Thiếu tiện ích, ít nhất so với khu khác.
  • Ngập.
  • An ninh.
  • Bào mòn sức khoẻ khi di chuyển đến chỗ làm và các tiện ích. Ví dụ: đi chung với container, đi đường dễ tai nạn giao thông, khói bụi đường
  • Rủi ro pháp lý: đường có nhiều xe máy ngược chiều vô làn xe hơi, đường có nhiều hàng rong thích nhảy xổ từ con lươn ra giữa đường 80km/h.
  • Thời gian di chuyển.
  • Khấu hao căn hộ vì không có capital gain của đất.
  • Mức độ cạnh tranh của các dự án mới lên các chủ hộ hiện hữu. Ví dụ: Vinhomes Tân Cảng ảnh hưởng giá Saigon Pearl.
  • Cannibalization của chủ đầu tư. Ví dụ: dự án mới của Sunrise City đè giá Sunrise cũ, Estella Heights vs. Estella.
  • Độ phủ của Uber, GrabTaxi, và taxi. Nơi độ phủ thấp thì tính là chi phí cao.
  • Mức độ phức tạp của thủ tục hành chính quận.

Ứng dụng. Trong các quận mới, Quận 7 và Quận 2 là hai ví dụ về chi phí sống.

Sống ở Phú Mỹ Hưng và lân cận:

  • Quỹ đất vẫn còn nhiều chứ không phải không.
  • Cơ sở hạ tầng đã ổn. Các tiện ích sinh hoạt đã có. Nhiều công ty đã dời về PMH. Tiện ích sống ở PMH là vậy.
  • Vì Q7 đang bị Q2 cạnh tranh dữ dội nên giá đất Q7 không còn tăng như trước nữa.
  • Vì vậy, chi phí sống ở Q7 là chi phí cơ hội khi hy sinh potential capital gain ít nhất so với Q2.

Sống ở Q2:

  • Bất tiện: cơ sở hạ tầng chưa xong, bụi + tiếng ồn từ các công trình như Metro, Masteri.
  • Thứ được: giá đất tăng từng ngày.
  • Chi phí sống ở Q2 là các tiện ích sinh hoạt chưa đủ, có thể có thời gian di chuyển.

Nhìn chung là vậy, mỗi người có hoàn cảnh riêng.

Cái này chỉ khái niệm hoá các chi phí sống gián tiếp được implied khi tính toán.

Mấy thứ trên đứng một mình thì rất ư là con mọt sách ngộ độc chữ. Thật ra cần phải viết những thứ nhàm chán này trước vì các bài chém gió BĐS thực tế hơn sẽ trích dẫn cái này, cũng giống như rớ đến CFA level 1 thì muốn học quyển Fixed Income phải học quyển Quantitative trước vậy đó :-j

Nguồn hình: Dilbert

Panorama Theme by Themocracy