Posts tagged: irr

Price Range

By , May 5, 2017 12:26 pm

0. Lý thuyết tài chính cơ bản dạy cho các cháu cao đẳng: Tồn tại ngưỡng giá dễ chịu (price range) cho các cá nhân đầu cơ chứng khoán.

Vì hơn 2/3 cá nhân cúng tiền trên sòng không thèm làm định giá nên ngưỡng giá dễ chịu là vấn đề tâm lý. (Hơn 50% thạc sĩ tài chính học trường nước ngoài vinh quy bái tổ về quê cũng không biết làm định giá equity cho đàng hoàng nên không ai khinh ai được).

Khi giá một cổ phiếu vượt cao hơn ngưỡng này thì các con buôn ít mua hẳn đi, dẫn đến thanh khoản thấp.

Lý thuyết dạy các investment banker tập sự rằng khi giá một cổ phiếu cao vậy thì phải dụ công ty chia tách cổ phiếu (stock split). Giá đang 100 tách 2-for-1 thành 50, về bản chất tài sản của từng cổ đông không đổi, nhưng đưa giá cổ phiếu về ngưỡng dễ chịu nên kích cầu đẩy giá lên một tí xíu trong ngắn hạn.

Hậu quả là phải làm điều chỉnh giá (adjust for stock split), làm biểu đồ giá trên 10 năm nhổng lên nhìn rất buồn nôn.

Hết lý thuyết cho các cháu cao đẳng, giờ đến chuyện tiền thật.

1. Biệt thự giá trị cao có IRR thấp

  • Tính giá cũng chỉ cỡ 65tr/m2, nhưng diện tích lớn làm giá trị lô cao trên ngưỡng dễ chịu => tập người mua giới hạn.
  • Căn nhà phía trên là tiêu sản (depreciating asset) trừ khi làm đặc biệt và deal được tốt với người bán.
  • Cạnh tranh của các dự án mọc lên xung quanh và cannibalism của chính cùng chủ đầu tư.

Phân khúc này giống kim cương: dư của ăn rồi mua của để vì bố thích.

2. Phân khúc chung cư 5 tỷ có mỗi Keppel nhìn được. Nhưng mà Keppel và Phú Mỹ Hưng không thả cho các con đầu cơ nhỏ lẻ ăn cám vụn rơi vãi nhiều bằng Novaland.

Còn phân khúc thấp ít người để ý thì có IRR cao.

Mua 700tr bán 1.7 tỷ sau 3 năm. Quy về thóc thì quẳng vào một cái bằng cử nhân RMIT sau 3 năm rút ra 2.42 cái bằng; (học nhiều làm gì).

Lý do:

  • Tăng 2.5 lần sau 3 năm vẫn nằm trong ngưỡng dễ chịu nên thanh khoản được.
  • Phân khúc này là các khu dân cư quận nội thành khuất. Người dân thu nhập không cao, bán được giá là bán chuyển ra ở xa hơn. Những cặp vợ chồng trẻ bán nhà Nguyễn Huệ cho Vạn Thịnh Phát rồi dọn ra xa hơn, đến mua các khu này.

Panorama Theme by Themocracy